집을 구매하거나 공사 계약을 맺을 때 가장 궁금한 것 중 하나가 바로 ‘하자 보수 기간’이죠. 시공사의 잘못으로 생긴 문제를 언제까지 수리해 줄 수 있는지, 만약 하자가 발견된다면 어떻게 대처해야 하는지 모호한 경우가 많습니다.
오늘은 하자 보수 기간에 대한 모든 것을 속 시원히 알려드리겠습니다. 법정 하자 기간부터 계약서 작성 시 주의사항, 실제 하자 발생 시 대처법까지 한 번에 정리해드릴게요!
하자 보수 기간이란?
하자 보수 기간은 시공사나 판매자가 건축물의 하자를 무상으로 수리해 주는 기간을 말합니다. 아파트, 주택, 상가 등 모든 부동산 계약에서 중요한 보호 장치로, 일반적으로 ‘법정 하자 기간’과 ‘약정 하자 기간’으로 나뉘어요.
법정 하자 기간은 주택법과 민법에 따라 최소 1년(공동주택)에서 최대 10년(구조적 하자)까지 보장되며, 약정 하자 기간은 계약 당사자 간 합의로 더 길게 설정할 수 있습니다. 특히 분양아파트는 표준계약서에 2년 하자보수 의무가 명시되어 있으니 꼭 확인하세요.
하자 보수 기산일 계산법
기간 계산을 잘못해 하자 보수 기회를 놓치는 경우가 많습니다. 하자 보수 기간은 “입주일 또는 인도받은 날”부터 시작되며, 공사 완료일이 아닙니다. 예를 들어 2023년 1월에 아파트 건축이 완료되었어도 실제 입주는 2023년 6월에 했다면, 하자 보수 기간은 6월부터 계산돼요.
특히 주의할 점은 부분 입주 시 첫 입주일을 기준으로 한다는 것입니다. 현관문이나 일부 시설이 미완성 상태에서도 주택을 인수했다면 그 날짜가 기산점이 됩니다. 하자 발견 시 반드시 기간 내에 서면으로 요청해야 하며, 음력 날짜는 양력으로 변환해 계산해야 합니다.
하자 보수 적용 범위
모든 하자가 다 보수 대상은 아닙니다. 시공사의 과실로 인한 구조적·기능적 결함만 해당되며, 자연 마모나 소비자 과실은 제외됩니다. 대표적인 보수 대상 하자에는 콘크리트 균열, 배수관 누수, 타일 벗겨짐, 창문 밀림 현상 등이 있어요.
반면 벽지 변색이나 도어록 배터리 교체 등 소모품 교체나 미적 문제는 일반적으로 포함되지 않습니다. 단, 계약서에 ‘인테리어 전반 2년 보증’ 등 특별 약정을 했다면 적용 범위가 확대될 수 있으니 계약서를 꼼꼼히 확인하세요.
하자 신고 시 필수 절차
하자를 발견했다면 당황하지 마세요! 3단계 시스템만 기억하면 됩니다. 첫째, 하자 현상을 사진/영상으로 확실히 기록하세요. 둘째, 관리사무소 또는 시공사에 공문이나 이메일로 공식 접수해야 합니다. 말로만 요청하면 나중에 증거 부족으로 문제될 수 있어요.
셋째, 시공사가 30일 이내 조치하지 않으면 주택재단에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 특히 큰 하자는 전문가 감정을 통해 원인을 규명해야 하며, 비용은 최종 책임 판정 후 부담자가 지급하게 됩니다. 하자 보수 기간이 끝나기 3개월 전에는 전체 점검을 받는 게 좋아요.
하자 보수 기간 연장 방법
표준 하자 보수 기간이 부족하다고 느껴진다면? 계약 전 협상을 통해 기간을 연장할 수 있습니다. 특히 맞춤 주택이나 대규모 리모델링의 경우, 시공사와 3~5년 장기 보증 계약을 체결하는 사례가 점점 늘고 있어요.
추가 비용 없이 기간을 늘리는 팁은 하자보수보증금(계약금의 3~5%)을 계약서에 명시하는 것입니다. 시공사가 기간 내 하자를 수리하지 않으면 이 금액에서 수리비를 지출할 수 있기 때문에, 업체가 더 적극적으로 대응하게 됩니다. 보험 가입이나 제3자 보증 서비스도 고려해볼 만합니다.
현명한 하자 관리를 위한 마무리
하자 보수 기간은 내 집을 지키는 중요한 안전장치입니다. 오늘 알려드린 정보만 잘 기억하셔도 하자 발생 시 당황하지 않고 제대로 대응할 수 있을 거예요. 가장 중요한 것은 계약 전 하자 보수 조건을 꼼꼼히 확인하고, 실제 하자 발생 시 증거 확보와 공식 절차를 따르는 것입니다.
입주 후 1년 동안은 특히 주기적으로 집 안을 점검하는 습관을 들이세요. 작은 하자를 방치하면 나중에 큰 문제로 번질 수 있습니다. 공식적인 하자 접수는 기간 내에 반드시 서면으로 하고, 시공사와 원활한 소통을 유지하는 게 최선의 방법이랍니다!
